房贷利率上调,对你有什么影响?

发布于 2019-08-13 阅读(489)


文丨子木



几天楼市中最受关注的新闻,莫过于“多地集中上调房贷利率”。


据消息称,目前首套房贷利率上浮已是普遍现象,除厦门仍执行基准利率之外,其余重点二线城市均有不同比例的上浮,超7成城市上浮比例都在10%-20%区间。



其中楼市大户杭州多家银行执行首套基准上调8%~10%,南京、青岛、合肥、武汉、无锡等城市普遍上浮20%,乃至30%。


南宁、苏州因房地产市场热度不减,首套房贷利率上浮比例都在20%以上。与此同时,部分银行阶段性停贷,典型如合肥,光大和民生银行现已暂停房贷业务。


值得注意的是,「收额缩贷」的浪潮还在不断蔓延到其他城市的路上。


房贷利率对购房者的重要性,不用多说。决定了你从银行贷款的利息成本到底是多少。拿苏州来说,贷款30年,200万,上浮房贷利率20%,意味着要比基准多花利息成本44万元。44万对于工薪一族,也是一笔不菲的收入。


那么房贷利率为何在此阶段集中上调,对楼市有何影响?购房者应当如何面对?对之前买房的人是否有影响?这些都是我们要去看清楚的事情。



1

作用


在所有调控限法中,房贷利率调节无疑是最重要的举措,直接影响大盘走势。


 


例如2015年全年连续5次降息,相当于房贷利率下调了20.33%,创19年来最低,再加上购房政策、人民币贬值等因素影响,一线城市楼市成交迅速上涨,二线楼市成交翻倍。形成了一轮大牛市。


之后为了把楼市从疯狂边缘拉回,开始定向调节房贷利率。上一轮集体上调房贷利率的时间,还是在2018年的3、4月份,当时几乎所有城市都在上调房贷利率,尤其东莞、佛山最高上浮达到40%。


直接把2018年的小阳春扼杀在摇篮之中。


然而在2019年年初,房贷利率又整体放松了,多城回归基准,又引来了今年多城楼市的小高潮。


所以,按照市场表现来看,房贷利率和楼市行情呈“负向强关联”:房贷利率上调,成交量下滑,房价下跌;房贷利率下调,成交量上升,房价上涨。


也就是说,房贷利率上调,抑制了购房需求。


2

缘由


至于为什么要在此阶段上调房贷利率?这一点大家一定要做到心中有数。


依据形势和当下的数据,我大概推测出以下几个原因:


1.防风险


其实按照正常情况来讲,小阳春之后,再加上大牛市透支的购房需求,从7月之后,即使不上调房贷利率,大多数城市的房价也难再有起色。


此时多城上调房贷利率,完全是加速冷冻市场的做法。那么只能说,当下居民杠杆率高企,已经触及警戒线,市场再也无法承受新一轮暴击,于是提前打开了保护伞。


2.对冲“抢人大战”


昨天有一个读者问我:“房贷利率上调,说是为了遏制炒房投机,但为什么会上调首套房贷利率?这不是误伤刚需吗?”


但站在更高角度去观察,房贷利率上调主要是为了遏制需求。但目前大部分城市为了加快城镇化进程,抢人大战热火朝天。例如武汉,近期推出了2000万人口的目标,从一开始的抢大学生,到现在只要满足45岁以下就可以落户武汉,可谓之宽松。


不出意外,0门槛落户将会成为大多数城市的趋势。而新落户人口带来新的购房需求,也会助推房价火焰。从这个层面上讲,抢人大战就是在拉动刚需“撑”房价。所以,上调首套房贷利率对冲新入人口的刚性需求,也是常理之事。


但对于刚落户,房贷利率就上调的刚需族来说,真的很受伤。


3.换空间


今年我们主要做的事情就是减税降费,削弱房地产的作用,让资金流入制造业,让其成为经济增长的主动力。然而现实是,制造业企业的贷款比例并不高,资金还在楼市继续打转,房地产杠杆率迟迟未降。


所以前几天,银保监会下发了一条重磅通知:“决定对32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,重罚让资金违规流入楼市的金融机构。”


截止日前,银保监系统对银行开出的数千张罚单中,涉及违规输血房地产的罚单较去年同期增长近四成,处罚金额累计达千万级别。其中,百万级罚单涉及国有银行、外资银行、股份制银行、地方银行及农信社等各类机构,中信银行因违规输血房地产,更是被罚了2000多万。


这种针对房地产违规融资的高强度打击行动,前所未有。也证明了当下制造业发展对经济的重大意义,那么配合着缩紧购房者贷款,提升房贷利率也在常理之中。


3

影响


其实通过第二部分,对房贷利率上调缘由的论述。相信你对房贷利率上调的影响已经有了梗概。


在接下来的时间段,由于房贷利率上调,购房成本增加,市场成交量大概率会下滑。


而对于房企来说,又到了阶段性艰难时期。


一来面临资金无法回笼,利润下滑的难题。根据最新数据显示,TOP100地产商的1-7月单月销售额环比下降29%,碧桂园、中国恒大和万科集团的7月份单月销售额环比下降23%。


连碧万恒三大房地产巨头都如此艰难,何况那些中小型房企。


二来面对融资渠道缩减的尴尬局面。尤其是融资渠道,本来之前限制信托对房地产的输血,已经让一部分房企处于水深火热之中,现在又严惩银行给房地产违规贷款。可见未来,资金链紧绷的房企会成批倒下。


对于他们,求生的唯一希望就是,「以价换量」。


不出意外,进入10月,打折盘会大批量入市,新房打折降价,会影响二手房市场情绪,促使二手房房价下行。那时候,地方禁止开发商降价的新闻也会频登楼市头条。这都是可见之事。


 

(图为2014-2015年上海打折降价盘数量走势图)


当然,这种行情的市场对于购房者来说,操作难度是相当大的。


房贷利率上调无疑增加了购房成本,而打折盘入市又在一定程度上减少了购房成本,这时候就要去权衡得失了。


如果打折空间非常大,例如有开发商完全是为了回笼资金,迫不得已8折抛售新盘,和周边二手房有利差空间,而且地段不错,抗跌性强,一下子省了几十万,这无疑就是捡漏的好时机。


除此之外,大家就不用着急了,接下来是买方市场,购房者有充足的议价空间,如果要买房一定要将房贷利率提高的成本收回来。当然,那些房贷利率上浮20%的城市,则更要谨慎。


因为按照目前的市场行情来讲,房贷利率没有继续上调的动力,因为地方也不希望楼市一下子入冬,如果楼市太过冷清,房贷利率就必须下调,这都是之前走过的戏码。


最后再明确一个事情。


昨天就有一个读者问我:“前几天刚买的房,如果房贷利率上浮,是否意味着自己的月供也要增加了?”相信很多人都有疑虑。


一般来说,银行对房贷会有两种方式。一是固定利率,就是说好了5%的利率,雷打不动,无论基准利率,银行贷款利率怎么调整都不会变化。另一种就是浮动利率,其中利率会随着央行基准利率而变化,是现在比较普遍的还款方式。


可以确定的是,银行上调房贷利率对之前买了房的人是没有任何影响的。但央行上调了基准利率,那就不一样了,上调基准,意味着还款额度随之增加。


所以基准利率变动对中国楼市的影响是巨大的。这也就是前几天美联储宣布降息25个点,全球21个国家加入降息大军,唯独中国即使人民币“破7”,基准利率都不为所动的原因。


来源:子木聊房 , 作者 子木

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